Nya regler kring andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2023 inledde regeringen en utredning för att göra andrahandsuthyrning mer flexibel. Förslagen presenterades 2025 och väntas börja gälla den 1 juli 2026.

För bostadsrättsföreningar innebär det att reglerna för hur styrelsen prövar ansökningar om andrahandsuthyrning kan förändras. I dag krävs godtagbara skäl enligt lag och stadgar, och föreningen kan avslå en ansökan om det finns befogad anledning. Uthyrningstiderna är dessutom ofta begränsade och tidigare andrahandsuthyrningar kan påverka möjligheten att få ett nytt godkännande.

Vad ändras?

Längre uthyrningstider
Andrahandsuthyrning ska kunna pågå längre än i dag. Har bostadsrättshavaren giltiga skäl ska hen kunna hyra ut löpande så länge skälen finns kvar, utan automatisk begränsning till ett år.

Tidigare uthyrning blir normalt inte avslagsgrund
Att en bostad hyrts ut tidigare ska som huvudregel inte hindra en ny uthyrningsperiod, om det finns godtagbara skäl. Tidigare uthyrning ska bara vägas in om den skett i betydande omfattning. Styrelsen kan därför inte rutinmässigt avslå ansökningar med hänvisning till att lägenheten redan hyrts ut.

Ny samlad privatuthyrningslag
En ny, samlad privatuthyrningslag föreslås gälla för privatpersoners uthyrning oavsett boendeform. Den ersätter dagens dubbla regelverk och gör reglerna tydligare.

Viktiga punkter i den nya lagen:

En privatperson får hyra ut högst två bostäder samtidigt
Fri hyressättning som utgångspunkt (marknadshyra vid inflyttning)
Särskilt skydd mot överhyra för hyresgäster med akut bostadsbehov
Deposition regleras i lag
Tydligare gräns mellan inneboende (kräver inte tillstånd) och andrahandsuthyrning (kräver tillstånd)

Tillstånd från styrelsen kvarstår
Kravet på styrelsens tillstånd ändras inte. Bostadsrättshavaren måste även fortsättningsvis ansöka om tillstånd, och föreningen kan neka om det finns befogad anledning. Förslaget om uthyrning utan föreningens tillstånd har inte tagits med i propositionen.

Sammanfattning

Område	Gäller idag	Från 1 juli 2026
Krav på tillstånd	Ja, styrelsen måste godkänna	Ja, oförändrat
Uthyrningstid	Begränsad, ofta 1 år per skäl	Längre tid möjlig så länge skäl kvarstår
Tidigare uthyrning som avslagsgrund	Ja, kan åberopas av styrelsen	Nej, om ej omfattande/betydande
Antal bostäder	Otydligt reglerat	Max 2 bostäder samtidigt
Hyressättning	Skälig hyra	Fri inflyttningshyra (med skyddsregel)
Inneboende	Kräver ej tillstånd, men gränsen oklar	Förtydligad gräns i lag
Lagstiftning	Bostadsrättslagen + privatuthyrningslagen	Ny samlad privatuthyrningslag

Konsekvenser och rekommendationer för styrelsen

Att beakta

Styrelsen kan inte längre rutinmässigt avslå andrahandsuthyrning med hänvisning till att lägenheten hyrts ut tidigare – detta kräver uthyrning av "betydande omfattning".
Uthyrningar kan pågå längre i följd, vilket kan påverka trivsel och gemenskap i föreningen.
Föreningen bör räkna med fler och längre ansökningar om andrahandsuthyrning efter lagändringen.
Ordnings- och trivselregler behöver kommuniceras tydligt även till andrahandshyresgäster.

Styrelsens åtgärder inför lagändringen

Gå igenom föreningens stadgar och säkerställ att de ligger i linje med de nya reglerna.
Ta fram eller uppdatera mall för andrahandsansökan, inklusive nödvändiga personuppgifter och utkast till hyresavtal.
Informera medlemmarna om de nya reglerna, till exempel via nyhetsbrev eller på stämman.
Dokumentera alla andrahandsuthyrningar noggrant för att kunna bedöma om en uthyrning är av betydande omfattning vid framtida prövningar.
Vid osäkerhet – anlita juridisk rådgivning.

Branschens synpunkter

Det är viktigt att känna till att lagförslagen har mötts av kritik från flera branschorganisationer:

Bostadsrätterna menar att nuvarande regler är väl avvägda och ifrågasätter att staten i högre grad styr vad som ska gälla i enskilda föreningar, eftersom det kan motverka bostadsrättens kooperativa princip.
HSB lyfter risken för ökad otrygghet i fastigheterna och mer oseriös uthyrning vid mer omfattande och långvarig andrahandsuthyrning.
Båda organisationerna bedömer att förslagen inte sänker trösklarna för unga och oetablerade på bostadsmarknaden, utan i stället kan öka risken för spekulationsköp.